Acquisto casa all'asta

affidati a un buon geometra,onde evitare cose incresciose,sicuramente una visura al catasto la devi fare,non fare il fai da te.in bocca al lupo.
jack russel

Secondo me nessun problema, l'acquisto di un bene ad un'asta giudiziaria è la cosa più limpida che ci possa essere, una volta aggiudicata si diventa proprietari e la si può rivendere quando si vuole.
Porta tutte le documentazioni dal tuo notaio di fiducia presso il quale andrai a rogito, se ci sono dei problemi te li segnalerà.

Ciao
Corrado

.....sto valutando l'acquisto di una casa, da uno che ha sua volta l'ha comprata all'asta ed ora la vuole rivendere senza averci mai abitato.
ci possono essere problemi?
a cosa devo stare attento?
quale documentazione deve avere per stare tutto in regola e non correre rischi?
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Uno dei rischi nell'acquisto ad aste giudiziarie, è che  l "esecutato" cacciato con la forza pensi di vendicarsi e non trovi niente di meglio che prendersela con chi si è aggiudicato l'asta. (già capitati diversi casi di incendi, gente gambizzata...)
Il tuo acquisto c'entra comunque poco  con l'asta giudiziaria. E' una normale transizione fra privati e come tale occorre verificare che tutto sia a posto.
Fra le cose più importanti, che sulla casa non gravino ipoteche, che non ci sia dentro qualcuno che poi non se ne vuol andare, che non ci siano situazioni irregolari non sanate.
Tu puoi richiedere sia una visura ipotecaria  che  una visura catastale (anche on line a cifre limitate)  e dal proprietario la  planimetria catastale aggiornata per vedere se corrisponde alla realtà.









 

per quanto riguarda gli impianti,...se una casa non è in regola con l'impianto elettrico, o con le fogne avendo la fossa biologica, si può vendere anche in queste condizioni, o prima di vendere il proprietario deve per forza mettere tutto in regola.


può benissimo vendere anche senza alcuna certificazione impiantistica e certificazione energetica , sarà poi l'acquirente che dovrà adeguare e regolarizzare , chiaramente incide non poco sul costo di acquisto , controlla la situazione catastale e ipotecaria poi accertati che al rogito sia libera , un buon geometra ti darà molto aiuto e tranquillità , il notaio prendi quello meno esoso 

buon acquisto 
Mario 

Ciao, mi permetto di dire che il titolo del topic è fuorviante: come qualcuno ha già scritto, non si tratta di un acquisto da una procedura fallimentare o da una procedura di esecuzione immobiliare, bensì di un normale acquisto tra privati.
Ho una certa esperienza di aste immobiliari, e posso dire che con tale modalità di acquisto l'atto del trasferimento non è rogitato da un notaio ma tecnicamente si chiama decreto di trasferimento emanato dal giudice responsabile del procedimento. In altre parole, non c'è alcun compenso professionale da pagare al notaio incaricato del trasferimento come avviene tra privati.
E' senz'ombra di dubbio il metodo più sicuro per acquistare un immobile, come già stato detto.
Unica eccezione, lo si compra nello stato di fatto in cui è: non si possono eccepire vizi se successivamente si rompe una tubatura dell'acqua.
Ma si compra l'immobile libero da ipoteche (spesso accade che ne abbia più di una, ovvero più di un'ipoteca volontaria e più di un'ipoteca giudiziale) perchè il giudiche, nel trasferire la proprietà dell'immobile, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche. Inoltre, se l'immobile è occupato senza titolo (cioè senza un regolare contratto di locazione) il giudice ordina l'immediato rilascio.
Tornando all'argomento, trattandosi di acquisto da un privato è sufficiente appoggiarsi a qualsiasi studio notarile che, all'interno, ha sicuramente un bravo geometra.
 

se l'immobile è occupato senza titolo (cioè senza un regolare contratto di locazione) il giudice ordina l'immediato rilascio.

Sappiamo tutti quanto vale l'ordine del giudice in Italia se dentro ci sono minori.......l'ufficiale giudiziario arriva e dopo un po' se ne va con le pive nel sacco... non è così semplice ed immediato e secondo è l'unico vero pericolo in queste compravendite.
Il mio consiglio è di verificare di persona che l'appartamento sia completamento vuoto di arredi e cose, fai cambiare al momento della visita la serratura, fai la compravendita e fatti dare subito le chiavi.

In risposta al messaggio di Max Max del 23/05/2015 alle 09:34:38

se l'immobile è occupato senza titolo (cioè senza un regolare contratto di locazione) il giudice ordina l'immediato rilascio. Sappiamo tutti quanto vale l'ordine del giudice in Italia se dentro ci sono minori.......l'ufficiale

giudiziario arriva e dopo un po' se ne va con le pive nel sacco... non è così semplice ed immediato e secondo è l'unico vero pericolo in queste compravendite. Il mio consiglio è di verificare di persona che l'appartamento sia completamento vuoto di arredi e cose, fai cambiare al momento della visita la serratura, fai la compravendita e fatti dare subito le chiavi.

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Ecco i tempi di un caso che mi è capitato: decreto di aggiudicazione di inizio aprile, con appartamento occupato dalla debitrice esecutata con figlia minore, consegna chiavi inizio agosto.
Saprai sicuramente che la liberazione dell'appartamento all'asta non segue l'iter di un comune sfratto.
Ciao!

In risposta al messaggio di chorus del 23/05/2015 alle 08:43:51

Ciao, mi permetto di dire che il titolo del topic è fuorviante: come qualcuno ha già scritto, non si tratta di un acquisto da una procedura fallimentare o da una procedura di esecuzione immobiliare, bensì di un normale

acquisto tra privati. Ho una certa esperienza di aste immobiliari, e posso dire che con tale modalità di acquisto l'atto del trasferimento non è rogitato da un notaio ma tecnicamente si chiama decreto di trasferimento emanato dal giudice responsabile del procedimento. In altre parole, non c'è alcun compenso professionale da pagare al notaio incaricato del trasferimento come avviene tra privati. E' senz'ombra di dubbio il metodo più sicuro per acquistare un immobile, come già stato detto. Unica eccezione, lo si compra nello stato di fatto in cui è: non si possono eccepire vizi se successivamente si rompe una tubatura dell'acqua. Ma si compra l'immobile libero da ipoteche (spesso accade che ne abbia più di una, ovvero più di un'ipoteca volontaria e più di un'ipoteca giudiziale) perchè il giudiche, nel trasferire la proprietà dell'immobile, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche. Inoltre, se l'immobile è occupato senza titolo (cioè senza un regolare contratto di locazione) il giudice ordina l'immediato rilascio. Tornando all'argomento, trattandosi di acquisto da un privato è sufficiente appoggiarsi a qualsiasi studio notarile che, all'interno, ha sicuramente un bravo geometra.  

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Sarebbe opportuno che Icaro facesse acquisire al tecnico anche l'atto della prima aggiudicazione, perchè la casa potrebbe essere gravata da altri "oneri" e che chi se l'è aggiudicata ha accettato.

In risposta al messaggio di ecostar del 22/05/2015 alle 23:16:06

per quanto riguarda gli impianti,...se una casa non è in regola con l'impianto elettrico, o con le fogne avendo la fossa biologica, si può vendere anche in queste condizioni, o prima di vendere il proprietario deve per

forza mettere tutto in regola. può benissimo vendere anche senza alcuna certificazione impiantistica e certificazione energetica , sarà poi l'acquirente che dovrà adeguare e regolarizzare , chiaramente incide non poco sul costo di acquisto , controlla la situazione catastale e ipotecaria poi accertati che al rogito sia libera , un buon geometra ti darà molto aiuto e tranquillità , il notaio prendi quello meno esoso  buon acquisto  Mario 

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Si puo effettuare la vendita solo se l acquirente rilascia una dichiarazione dove accetta consapevolmente lo stato di fatto e le cdz impiantistiche cosi come tutte le difformità rispetto alle piante allegate fatto salvo sanare a proprie spese le "mancanze" accettate con i costi conseguenti ; messe a norma ,ripristino locali ecc ecc molto spesso arrivano a dimezzare il prezzo richiesto
Mario sei troppo esperto e tecnico per nn mettere in guardia su "messe a norma "degli impianti con le normative in continua evoluzione ;spesso in casi di vecchi impianti ,come tu sai bene, si riesce con un autocertificazione del proprietario
 
saluti
roberto

Come è già stato sottolineato, gli immobili venduti all'asta - che io sappia - vengono acquistati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e, quindi, è possibilissimo che ci siano vizi e/o irregolarità di varia natura, di cui diventa responsabile il nuovo acquirente,
E nel caso in questione, il mio timore è proprio quello che l'acquirente voglia disfarsene, perché si è accorto della presenza di irregolarità non sanabili o sanabili a caro prezzo.

In risposta al messaggio di icaro2002 del 23/05/2015 alle 21:20:40

 ragazzi, questo delle casa per me è un mondo nuovo ero abbituato alla compravendita di camper fra privati comunque oggi sono stato a vederela con un mio amico che ha una agenzia immobiliare e di compravendita e case in

generale se ne intende,...la sua proposta è quella di fargli un offerta scritta con relativo assegno di caparra,....se accetta la mia offerta bene, altrimenti ciccia Fermo poi restando che tutta la documentazione sia in regola. per quanto riguarda gli impianti,....se cala di prezzo, poi quella è una cosa che me la vedo io. Approposito, sapete cos'ha di buono questa casa che mi piace tanto,....un garage di 80 mq alto 4 metri Indovinate cosa ci devo mettere dentro???? (In un mondo dove tutto è verità ed ogni verità è illusione,......l'unica certezza è il dubbio!!)

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"Fermo poi restando che tutta la documentazione sia in regola".

Il problema potrebbe nascondersi proprio in questo, perciò si consiglia di visionare le carte dell'aggiudicazione prima di fare un'offerta, per capire se ci sono oneri o gravami che il primo aggiudicatario ha accettato, magari non ci sarà niente di importante, o una messa norma dell'impianto elettrico sarebbe una cosa di poco conto, però è sempre meglio sapere BENE cosa si compra.

ci dovrai mettere il mio camper affiancato al tuo  , scherzi a parte , quello che devi accertare come ti è stato detto è la situazione catastale + quella ipotecaria e accertarti che l'immobile sia libero e vuoto , a parte questi fondamentali accertamenti non devi assolutamente trascurare lo stato perimetrale di tutto l'immobile , nel senso che non deve aver subito o stia subendo movimenti anomali ben visibili da screpolature longitudinali di una certa imponenza , se capita un immobile del genere scartalo a priori , chi acquista in aste giudiziarie solitamente sa il fatto suo oppure è ben spalleggiato , comunque anche sotto questo aspetto necessitano dovuti controlli e verifiche    

per l'impiantistica termoidraulica ,  elettrica , loro conformità  e certificazione energetica quella e da valutare sul posto magari con il tuo impiantista elettro/termoidraulico e un bravo geometra che ne valuteranno il valore in base a quello di mercato della tua zona , tuttavia l'immobile può benissimo essere venduto anche se tutta l'impiantistica non è conforme , poi in base all'utilizzo che ne farai nel senso che potresti anche lasciare l'immobile vuoto o utilizzarne solo una parte tipo il garage deciderai se regolarizzare il tutto oppure lasciare come è  , chiaramente se venisse abitato va regolarizzato 

ciao
mario

certo ma dipende icaro che utilizzo ne farebbe di quell'immobile dopo l'acquisto , se venisse abitato dovrà richiedere certificazione energetica e se l'impiantistica elettro/termoidraulica non fosse regolare ne avesse nessuna conformità giocoforza deve regolarizzare ma questo un bravo geometra- termotecnico - ingegnere - e non per ultimo l' impiantista sapranno valutare al meglio , quindi icaro deve essere ben spalleggiato , se invece l'immobile lo lascia vuoto nel senso che non viene utilizzato può benissimo rimanere nelle condizioni di acquisto  , chiaramente il costo di acquisto varia al variare delle condizioni sopra citate e bisogna saperci fare , per evitare possibili eventuali rogne è meglio lasciar perdere qualsiasi tipologia di autocertificazione , in quel mondo di affari e fregature è da una vita che ci sono dentro e a furia di cannare qualcosina ho imparato 

ciao
mario

In risposta al messaggio di icaro2002 del 23/05/2015 alle 21:20:40

 ragazzi, questo delle casa per me è un mondo nuovo ero abbituato alla compravendita di camper fra privati comunque oggi sono stato a vederela con un mio amico che ha una agenzia immobiliare e di compravendita e case in

generale se ne intende,...la sua proposta è quella di fargli un offerta scritta con relativo assegno di caparra,....se accetta la mia offerta bene, altrimenti ciccia Fermo poi restando che tutta la documentazione sia in regola. per quanto riguarda gli impianti,....se cala di prezzo, poi quella è una cosa che me la vedo io. Approposito, sapete cos'ha di buono questa casa che mi piace tanto,....un garage di 80 mq alto 4 metri Indovinate cosa ci devo mettere dentro???? (In un mondo dove tutto è verità ed ogni verità è illusione,......l'unica certezza è il dubbio!!)

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assolutamente non fare nessuna proposta scritta ma solo verbale , il coltello ha un solo manico e non due , se riesci escludi a priori qualsiasi agenzia o agente immobiliare , quelli a tè non servono , capiscimi !

ciao
mario

In risposta al messaggio di chorus del 23/05/2015 alle 10:07:45

Ecco i tempi di un caso che mi è capitato: decreto di aggiudicazione di inizio aprile, con appartamento occupato dalla debitrice esecutata con figlia minore, consegna chiavi inizio agosto. Saprai sicuramente che la liberazione dell'appartamento all'asta non segue l'iter di un comune sfratto. Ciao!

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se poi quel minore o maggiore fosse meno abile sarà durissima e lunghissima  

mario

In risposta al messaggio di icaro2002 del 22/05/2015 alle 21:13:03

Ho meglio,.....sto valutando l'acquisto di una casa, da uno che ha sua volta l'ha comprata all'asta ed ora la vuole rivendere senza averci mai abitato. ci possono essere problemi? a cosa devo stare attento? quale documentazione

deve avere per stare tutto in regola e non correre rischi? Grazie a chi vorrà e saprà illuminarmi!!   (In un mondo dove tutto è verità ed ogni verità è illusione,......l'unica certezza è il dubbio!!)

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Il modo piu sicuro e' quello di coinvolgere un soggetto che sara' chiamato a condividere il rischio dell'acquisto... Una banca, a cui chiederai un mutuo. Ti diranno quali doc. dovrai produrre, faranno loro tutte le visure necessarie e la perizia tecnica. Se alla fine degli accertamenti saranno disposti ad accordarlo stai certo che e' tutto in regola. Diversamente saprai cosa non lo e' e deciderai di conseguenza. A tuo carico il solo costo della perizia (200 Euro circa) e nessun obbligo di fare il mutuo.

In risposta al messaggio di icaro2002 del 24/05/2015 alle 09:13:14

Ragazzi, la situazione è questa: si tratta di uno stabile a due piani con due appartamenti e rispettivi garage, tutti e due presi all'asta e rimessi in vendita. lo stabile è vuoto ormai da due anni é stato ritinteggiato

e ci sono rimasti da fare alcuni lavori sia esterni che interni, per quanto riguarda quelli esterni andrebbe risistemata alcuni cordoli sotto i balconi e verniciata completamente in quanto ora è intonacata grigia cemento, internamente si tratta di migliorie che poi sarà chi compra a decidere se farle oppure no, tipo cambiare le porte, rifare l'impianto elettrico i pavimenti ecc. il mio amico dell'agenzia mi ha consigliato di fare questa offerta scritta con una caparra, chiaramente il tutto andrà a buon fine solo se tutta la documentazione sia in regola, cosa che è ben dichiarata sulla proposta che lui firmerà in caso che accetti la mia proposta, altrimenti dovrà ridare indietro la caparra è tutta l'operazione si annulla, poi a questo seguirà chiaramente anche la perizia della banca in quanto circa 80% verrà richiesto un mutuo. per concludere ed avere una vostra opinione, alla luce di tutto questo, di cosa dovrei preoccuparmi???   (In un mondo dove tutto è verità ed ogni verità è illusione,......l'unica certezza è il dubbio!!)

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L'unico suggerimento è quello di aspettare la delibera del mutuo da parte della banca prima di formulare proposte scritte al venditore a meno che tu non possa far fronte all'acquisto a prescindere dalla concessione del mutuo altrimenti, se la banca ti dice 'NIET', la caparra ce la smeneresti tu.