Acquisto casa pignorata

quote:Risposta al messaggio di solena inserito in data 20/10/2014  08:46:34 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Non so in quale condominio sia questa casa, ma un debito di 70 mila euro non può crearsi in un anno di gestione condominiale, anche se ci sono state delle spese di manutenzione straordinaria. Probabilmente il condomino proprietario dell'immobile erano anni che non pagava e, altresì molto probabilmente, questo condomino ha altri creditori. Informati a che punto è il procsso di esecuzione immobiliare. Ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Per esperienza vissuta, il giono dopo che acquisterai questa casa (presumo all'asta a questo punto), l'amministratore del condominio potrebbe tentare di chiederti il pagamnto di tutte le spese arretrate: tu opponigli l'articolo che ti ho citato. Inoltre, se dalla vendita della casa il condominio non venisse soddisfatto, il residuo credito verrebbe diviso tra gli altri condomini ma in line di principio non a te. PS se l'acquisto è interessante fatti assistere da un legale per verificare (i) a che punto è il processo esecutivo immobiliare e (ii) se l'immobile è occupato dal proprietario, da altro soggetto senza titolo oppure se è affittato.

quote:Risposta al messaggio di chorus inserito in data 20/10/2014  09:14:44 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Prova a verificare sul sito internet del Tribunale territorialmente competente se è stata fissata la data dell'asta di questo immobile: dovresti trovare anche la perizia di valutazione e il nome del professionista incaricato della vendita.

" il giono dopo che acquisterai questa casa (presumo all'asta a questo punto), l'amministratore del condominio potrebbe tentare di chiederti il pagamnto di tutte le spese arretrate " id="blue"> No, scusa, secondo me se compri all'asta vuol dire che c'è già stato un fallimento, l'amministratore non può chiederti nulla e il credito deve essere diviso fra i condomini prima del tuo acquisto, sarà il curatore fallimentare a pagra la sua quota. Anni fa comprai da un fallimento la casa dove già vivevo in affitto, dal tribunale, ed era libera da ogni vicnolo. Ben diverso il discorso se compri direttamente dal "debitore" , meglio farsi assistere da un avvocato.

In genere, per gli immobili pignorati, il giudice emette una liberatoria che svincola l'immobile da tutti i gravami pendenti, quindi anche dei debiti condominiali. Se tale liberatoria non venisse emessa, ti troveresti a sanare l'eventuale debito residuo pendente verso il condominio. Nulla dovresti temere da altre fonti.

quote:Risposta al messaggio di fabiseb inserito in data 20/10/2014  09:23:36 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Ti ho detto che quello che ho scritto è stato frutto di esperienze vissute e ho suggerito all'autore del topic di opporre l'art. 63 dacc Non sappiamo come sia la situazione, ma se di questi 70 mila euro, 20/30 mila fossero degli ultimi due anni, dovrebbe pagarli i nuovo acquirente. Il mancato pagamento delle spese condominiali provoca tensioni finanziarie molto serie in un condominio, che spesso diventano tensioni di rapporti personali. In altre e più chiare parole, nessuno vorrebbe pagare le spese di un altro vicino di casa, e l'amministratore potrebbe tentare di chiederle al nuovo acquirente.

quote:Risposta al messaggio di chorus inserito in data 20/10/2014  09:31:28 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del C.C. parla degli ultimi due anni; in genere il debito di una gastione viene riportato nella gestione successiva in sede di approvazione di bilancio; questo provvede a RINNOVARE il debito che, comunque, diventa dell'anno corrente e non più del precedente. Se come dice solena il sequestro immobiliare è stato fatto per conto del condominio, il debito dovrebbe esser soddisfatto dalla vendita dell'appartamento. Se invece dovessero rientrare nel pignoramento anche altri creditori, potrebbe esserci un residuo. L'ordinanza del giudice libera l'acquirente dal debito; l'importante è assicurarsi che questa venga emessa.

quote:Risposta al messaggio di ik6Amo inserito in data 20/10/2014  09:42:36 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Si, infatti, conosco bene questo trucchetto degli amministratori condominiali. Però la sostanza è un'altra. Ciao!

La domanda non è chiara , servono più particolari se si possono mettere , se l'acquisto è su asta giudiziaria o direttamente da privato o altro, può essere tutto a posto o ci possono essere rischi di accollarsi problemi o debiti, in ogni caso un parere legale è d'obbligo.

quote:Risposta al messaggio di chorus inserito in data 20/10/2014  09:44:46 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Guarda che non si tratta di trucco ma di contabilità. Il riferimento dell'art. 63 all'anno corrente e quello precedente è fatto perchè il Codice Civile prevede che l'amministratore debba presentare rendiconto spese almeno ogni due anni.

Se come dice Solena l'acquisto viene regolarizzato da un notaio, si esclude che la casa sia sotto pignoramento esecutivo, o all'asta fallimentare. Quindi il rogito si farebbe col legittimo proprietario che ha il debito col condominio. Qui la cosa si complica, perchè questo proprietario potrebbe avere anche altri debiti o iter fallimentari in corso e se non sbaglio, in caso di fallimento del proprietario, successivo alla vendita dell'immobile, la casa in questione potrebbe ricadere nel gorgo dei debiti pregressi, perchè il curatore fallimentare dell'eventuale fallimento, potrebbe far valere il "diritto di revoca" dell'atto, ciò è dovuto alla legge che prevete la tutela dei creditori (in genere sono sempre le banche ad avere la precedenza) verso il proprietario fallito, il quale potrebbe aver alienato volutamente il bene per sottrarlo al fallimento. Negli ultimi anni e proprio per tutelare anche gli acquirenti di un bene poi caduto nella maglie della "revocatoria", si richiede al venditore una fidejussione bancaria a garanzia e tutela dell'acquirente. Per essere sicuri di stare al riparo da questo evento, devono passare due anni dal momento dell'acquisto.

quote:Risposta al messaggio di ik6Amo inserito in data 20/10/2014  10:43:22 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Io non sono un addetto ai lavori nè tantomeno un avvocato. Parlo per esperienza vissuta, visto che sei anni fa acquistai all'asta l'attuale casa dove vivo e ci fu un lungo carteggio tra il sottoscritto, l'amministratore e l'avvocato del condominio riguardo le spese condominiali pregresse. Richiamo inoltre il n. 1) dell'art. 1130 del codice civile (rubricante "Attribuzioni dell'amministratore") dove è scritto che l'amministratore deve convocare l'assemblea condominiale annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale.

quote:Risposta al messaggio di Salvo Sa 2 inserito in data 20/10/2014  10:48:38 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Principio giuridico generale: al fallimento è soggetto l'imprenditore, non la persona fisica non imprenditore (lavoratore dipendente, pensionato, professionista). La revocatoria fallimentare si applica soltanto nelle procedure fallimentari e sui termini (atti compiuti nei due anni precedenti o nell'anno pecedente) le fattispecie sono variegate. Esiste però la revocatoria ordinaria, di non semplice applicazione. A colui che non è imprenditore si applica però l'art. 2740 del codice civile (relativo alla responsabilità patrimoniale, ovvero il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri, salvo le limitazioni previste dalla legge). Una persona fisica insolvente, proprietaria di un immobile, può vedersi espopriato un immobile mediante procedura esecutiva immobiliare. Per farla breve: il fallimento è una cosa, l'espropriazione o pignoramento immobiliare è altra cosa ma hanno effetti tutto sommato simili, si parla sempre di spoliazione del patrimonio, totale nel fallimento e mirato ad un bene nel secondo caso. Per l'autore del topic, come vedi la fattispecie possono essere molte e la tutela di un legale appare utile se non necessaria. Meglio pagare gli onorari ad un avvocato piuttosto che rimetterci i risparmi di una vita. Ciao!

quote:Risposta al messaggio di chorus inserito in data 20/10/2014  12:36:38 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Ma infatti... quello che volevo avvertire è il fatto che una cosa è un acquisto ad un'asta fallimentare, altra cosa è farlo da un privato che ha già sul groppone dei debiti, non escludendone altri. Quindi la seconda ipotesi è molto più rischiosa della prima, per via di debiti occulti e/o pregressi che potrebbero portare alla perdita di un bene acquistato in buona fede. Parlo per esperienza personale. [;)][:(]

Certo, se l'acquisto è fatto dalla persona debitrice le cose cambiano. Se parliamo di pignoramento, l'immobile viene comunque messo all'asta; l'atto notarile che segue è conseguente all'aggiudicazione dell'immobile per effetto dell'asta. In questo caso dovrebbero esserci sufficienti garanzie; acquistando direttamente dalla persona debitrice... io non lo farei; indipendentemente dal consiglio di un legale. In qualsiasi caso, vista anche l'entità della spesa, se non si ha esperienza nel campo è bene farsi assistere da un legale.

acquisto da tribunale fallimentare = nessun debito residuo. Tutto quello che gravava sulla casa viene pagato dalla vendita. Quello che rimane fuori per mancanza di capienza non è comunque problema di chi acquista. acquisto da debitore = rischio di annullamento dell'atto per sottrazione beni a creditori. Pagamento in solido di tutte le spese condominiali arretrate. Varie ed eventuali. Tequi www.sv-italia.it/forum

quote:Risposta al messaggio di ik6Amo inserito in data 20/10/2014  13:46:18 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Scusami se continuo a precisare quello che dici [:D], ma le aste immobiliari sono una cosa seria. Mentre nelle compravendite immobiliari tra privati il contratto è redatto da un notaio, nelle aste immobiliari il giudice delle esecuzioni incarica un professionista (notaio, avvocato o commercialista) per la gestione di tutte le formlità e l'atto di trasferimento della proprietà è il decreto di trasferimento emesso dal Giudice. In altre e più semplici parole non c'è alcun notaio da pagare nè occorre pagare commissioni di intermediazioni a chicchessia, come avviene nelle normali transazioni tra privati. Il decreto del giudice si conclude ordinando la liberazione dei locali se l'occupante è privo di titolo (ad esempio se lo occupa senza un contratto di locazione) e, soprattutto, con la cancellazione di ogni vincolo come ad esempio le ipoteche. L'acquisto da una procedura fallimentare o da una procedura esecutiva immobiliare è senz'ombra di dubbio la modalità più sicura che esista. Il rovescio della medaglia è che l'acquisto è visto e piaciuto, ovvero eventuali vizi della cosa comprata non sono opponibili al Tribunale. La procedura prevede l'incarico ad un professionista per il sopralluogo e per la redazione di una perizia di stima: generalmente queste perizie elencano tutto ciò che l'acquirente dovrà porre in essere per sanare eventuali mancanze (non conformità catastali, urbanistiche, ecc.) ed i costi sono scontati dal valore i perizia (generalmente). Da una decina d'anni a questa parte, grazie ad una modifica del codice di procedura civile, le banche erogano il mutuo per l'acquisto prima del decreto di trasferimento della proprietà: prima era impossibile visto che la scansione temporale prevede: (i) l'aggiudicazione all'asta,(ii) il pagamento del prezzo entro 60 giorni (iii) il decreto di trasferimento.

Caro Solena le uniche cose esattamente corrette te le ha dette Chorus; portate pazienza ma quasi tutti gli altri interventi contengono inesattezze. Dicci prima di tutto se compri all'asta o no e se l'asta deriva da fallimento o esecuzione immobiliare.

Concordo con gli argomenti di chorus, però mi ripeto , il titolo è acquisto casa pignorata , bisogna capire cosa vuol dire , questo lo può spiegare solo solena , se vuole , inutile continuare con mille discorsi , così penso io.

quote:Risposta al messaggio di xc70 inserito in data 20/10/2014  15:05:16 (Visualizza messaggio in nuova finestra)>

> Conterranno pure delle inesattezze ma la pulce nell'orecchio l'hanno messa. [;)]